ΑΚΙΝΗΤΑ ΣΤΗ ΓΕΡΜΑΝΙΑ - ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΣΤΗ ΓΕΡΜΑΝΙA

Οι Επιλογές

Το πιο σημαντικό συγκριτικό πλεονέκτημα της γερμανικής αγοράς είναι το εύρος επιλογών που προσφέρει. Πέρα από τα κλασικά οικιστικά ακίνητα, διαμερίσματα, διπλό- ή μονοκατοικίες που υπάρχουν και στην Ελλάδα, η Γερμάνια προσφέρει πάρα πολλές ευκαιρίες στα λεγόμενα ακίνητα απόδοσης / εισοδήματος. Οι γερμανοί διαχωρίζουν την αγορά σε τρεις βασικές κατηγορίες:

Τα αμιγώς οικιστικά ακίνητα απόδοσης

Σε αυτά συγκαταλέγονται συνήθως πολυκατοικίες 10 έως 20 διαμερισμάτων με κανένα ή το πολύ ένα κατάστημα στο ισόγειο. Η συγκεκριμένη κατηγορία επένδυσης ουσιαστικά δεν υπάρχει στην Ελλάδα, αφού οι ιδιοκτησίες σε οικιστικά ακίνητα σπανίως βρίσκονται στα χέρια ενός ιδιοκτήτη.

Τα μεικτά ακίνητα απόδοσης

Σε αυτά τα ακίνητα τα έσοδα από τις μισθώσεις προέρχονται κατά 50% από τη μίσθωση διαμερισμάτων και κατά 50% από την μίσθωση καταστημάτων και γραφείων. Λόγω της αυξημένης συμμετοχής των εμπορικών μισθώσεων στα έσοδα, οι αποδόσεις είναι συνήθως μεγαλύτερες.

Τα αμιγώς εμπορικά ακίνητα

Αυτή η κατηγορία περιλαμβάνει χώρους γραφείων, μεγάλα εμπορικά κέντρα τύπου MALL με τις περισσότερες συναλλαγές να γίνονται όμως στα λεγόμενα μικρά εμπορικά κέντρα, που και αυτά είναι μια κατηγορία επένδυσης τυπικά γερμανική, που δεν γνωρίζουμε από την Ελληνική αγορά. Τα μικρά εμπορικά κέντρα καλύπτουν συνοικιακές ή τοπικές ανάγκες μικρών πόλεων και αποτελούνται συνήθως από ένα μεγάλο Σουπερ Μάρκετ ως μισθωτής άγκυρα και δυο ή τρία αλλά καταστήματα που καλύπτουν συμπληρωματικές ανάγκες των καταναλωτών (φούρνος ζαχαροπλαστείο, κομμωτήριο, κάβα, κατάστημα κινητής τηλεφωνίας κλπ). Οι αποδόσεις σε αυτά τα ακίνητα κυμαίνονται από το 7.5 έως και 12 %.

Το νομικό πλαίσιο της επένδυσης

Το νομικό καθεστώς που ισχύει στη Γερμανία κάνει τη συναλλαγή εύκολη και προπάντων ασφαλή. Το κτηματολόγιο υπάρχει στη Γερμανία ως θεσμός από τον προπερασμένο αιώνα και κατοχυρώνει την δημόσια πίστη στην ορθότητα των εγγεγραμμένων δικαιωμάτων, με τον ίδιο τρόπο που προβλέπεται και για το Ελληνικό κτηματολόγιο.

Επιστολή Πρόθεσης Αγοράς (Letter of Intent)

Η προκαταβολή που στην Ελλάδα πληρώνεται προς δεσμεύση του ιδιοκτήτη στην Γερμανία δεν συνηθίζεται. Αντ΄αυτής γίνεται συνήθως χρήση της Επιστολής Πρόθεσης Συνεργασίας / Αγοράς (Letter of Intent). Σε αυτό το ιδιωτικό συμφωνητικό το οποίο συντάσσεται από τους δικηγόρους του αγοραστή και υπογράφεται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, ο ενδιαφερόμενος δηλώνει ότι προτίθεται να αγοράσει το ακίνητο στο συμφωνηθέν τίμημα μέσα σε ένα χρονικό διάστημα στο οποίο θα προβεί στον έλεγχο του ακινήτου. Ενώ ο ιδιοκτήτης του ακινήτου εγγυάται στον ενδιαφερόμενο το αποκλειστικό δικαίωμα αγοράς του ακινήτου στο συμφωνηθέν χρονικό διάστημα.

Νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence)

Στο ως άνω χρονικό διάστημα διεξάγεται ο νομικός και τεχνικός έλεγχος της επένδυσης. Συγκεκριμένα ελέγχεται και συντάσσεται γνωμάτευση για τα εξής με το ακίνητο σχετιζόμενα ζητήματα.

 

  • Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας, βάρη, δουλείες κλπ (κλασσικός ελληνικός έλεγχος τίτλων)
  • Έλεγχος των μισθωτηρίων συμβολαίων, διάρκεια της μίσθωσης, όροι αναπροσαρμογής του μισθώματος,
  • Έλεγχος των ασφαλιστικών Συμβάσεων που αφορούν το ακίνητο
  • Έλεγχος των συμβάσεων διαχείρισης του ακινήτου
  • Συμβάσεις που αφορούν το Μάρκετινγκ του ακινήτου
  • Δικαστικό ιστορικό του ακινήτου, δικαστικές διενέξεις με μισθωτές, υπηρεσίες, δήμους, κρατικούς φορείς
  • Περιβαλλοντικός έλεγχος, εάν το ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις
  • Τεχνικός έλεγχος της κατασκευής και γνωμάτευση σχετική με τα έξοδα συντήρησης που προβλέπονται για τα επόμενα 5 χρόνια

 

Με βάση τους ως άνω ελέγχους συντάσσεται γνωμάτευση που εγκρίνει, απορρίπτει ή εγκρίνει υπό όρους την επένδυση.

 

Τα Συμβόλαια

Εφόσον δεν παρουσιαστούν προβλήματα στο νομικό και τεχνικό έλεγχο, η υπογραφή των συμβολαίων μπορεί να γίνει μέσα σε τρεις με τέσσερις εβδομάδες από την ημέρα που ο επενδυτής είδε για πρώτη φορά το ακίνητο.
Η υπογραφή των συμβολαίων γίνεται σε συμβολαιογράφο στην Γερμανία, μπορεί όμως να γίνει και στην γερμανική πρεσβεία των Αθηνών. Αυτό γίνεται με την διαδικασία της νομιμοποίησης του αντιπροσώπου που υπογράφει άνευ πληρεξουσιότητας (Genehmigung des vollmachtlosen Vertreters). Σε αυτές τις περιπτώσεις ένα τρίτο πρόσωπο υπογράφει το συμφωνητικό αγοραπωλησίας ως αντιπρόσωπος άνευ πληρεξουσίου στο γερμανό συμβολαιογράφο και ο αγοραστής νομιμοποιεί αυτή την πράξη στη γερμανική πρεσβεία και ο πωλητής αντίστοιχα σε κάποιο συμβολαιογράφο που βρίσκεται στη πόλη στην οποία διαμένει.

 

 

Νικόλαος Αθανασιάδης Δ.Ν. - Μιχαήλ Πήλιος

Δικηγόροι Αθηνών και Γερμανίας

σε συνεργασία με τον Κωνσταντίνο Vollbach της Immoconsult

 

Επικοινωνήστε μαζί μας!